去地产化已成养老社区提升生存能力重要途径

　　去地产化已成养老社区提升生存能力重要途径   由于人口老龄化的加剧，中国养老市场的前景被普遍看好。不过专家指出，中国养老地产现阶段并不是风口，而是仍处于萌芽期。值得关注的是，诸多开发商对于养老社区的建设虽仍在摸索阶段，但他们正多方面提升生存能力，不仅在产品硬件上逐渐与国际接轨，更重要的是服务精细度也显著提升。多家房企不约而同表示：“我们的项目要‘去地产化’。相比纯粹的地产开发，我们将更重视运营，且着重服务于老人的心理层面。”经过不懈努力，今年在上海及周边市场上已涌现出多个热销养老项目，并有一些早年开发的养老项目近阶段的入住率也显著提高。由此可见，“去地产化”已成为养老社区提升生存能力的重要途径。

　　产品新趋势：重运营，服务老人心理层面

　　上海市政府官网显示，截至去年底，上海户籍老年人口首次突破400万，预计“十三五”中期将突破500万。人口老龄化的加剧推升了养老需求的上升。诸多开发商投入养老项目，目前有的项目在产品硬件上已可与国外发达国家看齐。如位于浦东川沙的中邦颐道养生中心，作为国内首家纯酒店式的养生养老专业机构，其高端设施及智能化管理水平突出，设有台球房、瑜伽室、温泉、游泳池、健身房、餐厅，甚至还有高尔夫果岭。同时智能化管理水平突出，户内有统一的智能化控制面板、红外线遥感探头。每个床头都设警报器，各楼层24小时配备医护人员；乌镇雅园则是国内软硬件最为齐全的养生养老园区之一，所在的雅达国际健康生态产业园核心区占地面积约1500亩，规划了养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题。

　　硬件完善的同时，不少养老社区开发商都认识到养老项目后期运营和服务相对于普通地产项目更为重要，所以不约而同地提出了“去地产化”，并把服务重点放在老人的心理层面。中邦置业集团有限公司董事长卫平就表示：“中邦颐道养生中心项目的颠覆性，不仅体现在其本身已凌驾于世界养老机构最高标准，更体现在未来实际运营中将着力满足老人更高层次精神层面需求。”在中邦颐道养生中心，基于自身高端设施，酒店将定期为会员举办生日party、歌会、舞会、鹊桥会，老人的生活将倍加精彩；　在乌镇雅园，3.5万平方米颐乐学院，配置了游泳池、篮球馆、足球场、健身房，同时还有阅览室、书画室、舞蹈室等，动态与静态相结合、室内与室外相呼应，让老年人的晚年生活更加多彩；在崇明岛海永乡的鸿泰·乐颐小镇，项目特设10万平方米私家农庄，涵盖自耕区、2000平方米玻璃大棚、果林区、宿营区等休闲游乐功能区一应俱全。入住的老人还可以自己租田地，体验农耕乐趣。

　　市场新趋势：养老观念的变化激发市场启动

　　随着养老项目的遍地开花，原先阻碍养老市场的一大难点—传统养老观念的束缚也已经有松动迹象。世联行房地产开发顾问营业部经理林昕指出，50-60后老人养老需求正逐步释放，这一年龄段老人购买力强，没有太多养老观念束缚，是养老地产的理想客群。他建议针对不同类型的老人，如低龄健康老人、高龄自理老人、慢病自理老人、长期卧床老人、失智老人和专业照护老人，针对某一类型老人提供专门性的服务和配套，为项目增加附加值。

　　目前，上海及周边一些特色养老项目的市场反馈已是相当不错。如中邦颐道养生酒店近日就访客不绝。卫平透露：“虽然中国老人养老观念多还停留在偏向居家养老，但可喜的是，从我们项目目前实地访客的反馈来看，他们对这个项目几乎没有抗性。尤其是对一些精神层面要求较高的艺术文化界人士，‘杀伤力’简直是100%。”无独有偶，4月底，绿城·乌镇雅园三期盛大开盘，再现“380组客户疯抢300套房源”的火爆场景，4小时狂销4亿。作为中国养老地产典范，绿城·乌镇雅园的每一次开盘，都有着骄人的战绩。

　　对于养老项目市场接受度的提高，同策养老地产发展中心万承锐分析指出，目前市场上的高端养老项目对于三高人群（高职位、高学历、高收入人群）以及子女在海外的老人具有较大吸引力。从一些产品本身来看，其精细化程度正在快速追赶养老产业相对成熟的发达国家。他还注意到，从去年下半年起，上海及周边一些养老社区的入住率有明显提升，这一切都标志着人们的养老观念正在改变，养老市场已经启动。他预计，再过2-3年，人们的养老观念还会发生更加显著的变化，养老社区的市场接受度将更上一个台阶。

　　需求新趋势：追求高品质出海生活成新选项

　　随着国内财富人群对于养老置业的认知度逐年提高，不仅国内的高端养老项目在2015年迎来供需两旺的新局面，一些海外项目也抛出“高品质生活出海”的橄榄枝。

　　例如随着绿地集团“绿地汉拿山小镇”项目，在中国持续3年的推广，济州岛房产已经为国人所熟知。目前，绿地汉拿山小镇一期的半山海景别墅已经接近销售尾声，仅余不到5套房源在售，其中已购业主已经全部成功办理F2签证，拿到韩国绿卡。在很多财富人群看来，在韩国置业不仅可以享受济州岛旅游资源丰富的岛居养老生活，甚至可以利用持有韩国护照，实现145个国家免签，为未来多彩的养老生活做准备。

　　无独有偶，近期向国内高净值人群推荐的还有印度尼西亚民丹岛“印尼街城”项目，目前，印尼街城一期部分项目即将投入使用，二期别墅也即将开盘。开发商太和集团CEO郭绍兴博士表示，印尼是世界上旅游资源最丰富的国家之一，新增包括中国在内的30个国家实行赴印尼旅游免签证措施。更为关键的是，印尼街城试图打造未来适合人们居住的模范城市。入住这里的人们都是慷慨的，是乐意互相帮助和分享快乐的，享受到一种前所未有的新型低碳生活。一方面政策和大环境的良好，保证了项目投资的保值增值潜力，另一方面，创新的高品质人居生活，又带来与众不同的养老生活选择，可谓是一举多得的机会。

　　热点项目链接

　　中邦颐道（上海）养生中心

　　作为国内首家纯酒店式的养生养老专业机构，中邦颐道（上海）养生中心以五星标准服务高端客户，项目由日本专业机构株式会社ABEST集团\株式会社guest-house 管理，是上海首家实施全日式酒店管理和健康干预、护理服务的专业化养生养老机构。建有台球房、瑜伽室、温泉、游泳池、健身房、餐厅，甚至还有高尔夫果岭。每套户型建筑面积100平方米起，打扫服务皆按酒店标准。酒店后台大数据还记录有每个月营养师根据老人健康状况安排的下月食谱。来自曙光医院、仁济医院的医生将定期为老人坐诊。

　　绿城·乌镇雅园

　　乌镇雅园是国内软硬件最为齐全的养生养老园区之一，所在的雅达国际健康生态产业园核心区占地面积约1500亩，规划了养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题。3.5万平方米颐乐学院，配置了游泳池、篮球馆、足球场、健身房，同时还有阅览室、书画室、舞蹈室等。56-140平方米精装全配空间，不仅运用了众多一线品牌，更是特别设置了舒适地暖、无障碍入户门、一键紧急求助按钮等35项适老化设计，拎包即住。

　　鸿泰·乐颐小镇

　　鸿泰·乐颐小镇定位为“东上海健康养生社区”，落地于生态崇明，主推52-62平方米适老精装公寓，全明通透，并赠送德系品牌汉堡阁地暖。项目特设10万平方米私家农庄，涵盖自耕区、2000平方米玻璃大棚、果林区、宿营区等休闲游乐功能区一应俱全；更有5000平方米养生会所配套，营养餐厅、老年文娱课堂、健康管理中心等健康娱乐设施配备齐全。

　　天地健康城

　　位于青浦的天地健康城创新采用“居家养老+机构服务”的一体化模式。汲取在西方成熟运作百年的CCRC持续照料模式，针对“自理、半自理、全护理”三类人群，提供满足不同身体需求的个性化服务方案。

　　业界观点

　　要在盈利模式和产业结构上寻求平衡

　　孙扣华　德佑链家代理部总经理

　　相对于高端楼盘和海外地产，养老地产的特殊性和功能服务性尤其被突出，要老人们接受这种模式的房产，无疑在某种程度上要让人们有很大观念上的转变，更要让人们从养老机构和家庭养老的概念中脱离出去，接受这种有投资价值和功能性的房产。而对于房地产商来说，养老地产需要在盈利模式和产业结构上寻求到平衡。

　　对于养老地产，老百姓最最关注主要是生活环境、生活配套、医疗设施这三个方面。其中，老年服务设施、老年医疗保健、专业医疗服务团队、丰富的老年精神文化设施、老年咨询服务、老年金融投资等都是购房者最关心的问题。

　　近期看来养老地产的发展趋势是稳步向上的，开发商也在大城市中逐步推行这种新的房产理念。但是就目前形势来看，养老地产的政策体系未有很好的建立，对于养老地产开发商而言，需要打开市场，需要从养老地产的服务跨界、产品功能升级等方面来做文章。

　　三项手段提升养老项目竞争力

　　林昕　世联行房地产开发顾问营业部经理

　　目前中国养老产业面临三大难以解决的难题。首先是政策束缚，政府对养老的重视是近两年的事情，尚未形成健全的养老政策支持体系，因此低价土地或项目的难以获取成为目前养老产业发展盈利困难的根本。其次，资金束缚：短钱长投的不匹配。最后是客户观念束缚：老人购买力较弱，传统观念束缚严重。

　　面对这些难点，中国养老地产的出路在哪里？首先，轻资产运作，多方合作降低风险，构建强护理的服务能力才是未来核心竞争力。如，国内的地产商可以与险资合作，解决前期资金回现问题。双方都能够从中收益，险资获得持续稳定的收益，而地产商可以解决短钱问题，后期扮演运营商组建专业的护理团队。团队成熟后，未来可以采用服务输出的轻资产模式。

　　其次，探索多元化盈利点，提升生存能力。政策上可以争取政策红利，获得相应补贴。也可以采取会员费/押金模式，构筑项目开发的资金池。会员费/押金可作为现金流，用于其他项目的开发，实际上相当于低成本融资和使用资金。

　　最后，特色化的运营服务和差异化定位才能突破竞争。养老地产真正的利润增长点，恰恰潜伏在“养老”的后期服务链条中。开发商可以通过强护理或者对特定老人的特色化服务来提升竞争力。

　　养老地产不等于养老产业

　　王笑梅　世邦魏理仕华东区策略顾问部资深董事

　　养老产业不等于养老地产，真正老年人需要的东西不仅仅是一个房子，而需要的是一个服务，整个产业链是很宽泛的。首先要回归老人的基本需求，除了安全，亲情之外，住得起，没有后顾之忧是最重要的；其次，中国式养老盈利模式的探索，离不开养老产业与地产的联动，要找到具有前瞻性的答案，还要回到对未来20年中国老龄化的大环境的预判中去分析。研究表明，日本30年前的人口结构与目前中国的人口结构相近，从目前日本人口老龄化带来的对经济大环境的影响来看，老龄化与储蓄率下降正相关。

　　从这个角度看，2015年中国式养老进程中推动的其中一项重点，是开发商、运营商、政府、投资商、专业公司等紧密合作，通过深化养老和地产联动的机制，让老人们愿意并敢于消费养老设施及服务。同时，从政府角度看，着眼于在土地政策上降低企业参与成本外，深化养老金融改革，解决老人如何便利地将未来老年公寓的居住费用与现有老人的住房联动，例如深化银行或多种资金机构的逆按揭等。相信中国式养老在未来几年将有更显著的进步。

　　地产捆绑保险模式引发关注

　　谭文红　第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部主管

　　随着中国养老地产这几年的发展，已初步发展出了三种基本模式：一是依托自然景观资源的养老+度假概念模式，集中在海南等具有自然资源的区域；　二是养老+医疗的模式，主要是大城市依托特色医疗服务而诞生的模式；三是项目整体解决养老需求的模式，在项目内部打造包括医疗、老年大学甚至开心农场的综合性模式。从租售模式上，也有纯租赁，纯销售，销售会籍，销售分期租赁权等多种模式。

　　近期，养老地产一个发展模式的兴起较为值得注意，就是地产捆绑保险的模式。2009年，不动产投资大门向保险资金开启，养老养生项目被划入政策鼓励范围，迄今，泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等险资均已进入养老地产领域。由于2012年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出，保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金，这类养老项目一般与养老保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。保险产品的介入，使得养老地产成为了更像金融产品的一种模式，保险产品的销售，也很好地解决了养老地产早期回笼现金的困难。